Mieterhöhung im Mietrecht

Nach den mietrechtlichen Vorschriften können Vermieter und Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Der Gesetzgeber hat einer freiwilligen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien auf eine Vertragsanpassung bzw. einer Änderung des ursprünglichen Mietvertrages damit einen besonderen Wert gegeben. Mietvertragsverhältnisse sind nämlich regelmäßig Dauerschuldverhältnisse und bedürfen daher grundsätzlich auch einer zweiseitigen Regelung hinsichtlich ihrer Anpassung an die gegewärtigen Verhältnisse.

Wann kann der Vermieter eine Mieterhöhung einseitig bestimmen?

In der Praxis kommt es aber naturgemäß nicht selten vor, dass sich Vermieter und Mieter nicht über eine Mieterhöhung einigen. Sodann muss der Vermieter überlegen, ob er die Mieterhöhung einseitig bestimmen kann. Hierfür hat das Mietrecht einen engen Rahmen gesetzt. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter insbesondere nur dann verlangen, wenn

im Laufe der Zeit das allgemeine Preisniveau in der Stadt/Gemeinde angestiegen ist und nunmehr eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen soll und/oder
der Vermieter Arbeiten in der Wohnung oder am Haus ausgeführt hat, die zu einer Wohnwertverbesserung geführt haben, sog. Modernisierungsmieterhöhung.

Weitere Voraussetzungen einer Mieterhöhung ist,

dass die Miete zum Erhöhungzeitpunkt seit fünfzehn Monaten unverändert war (nicht bei Modernisierungsmieterhöhung),
dass diese frühstens nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses erfolgt,
dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird und
dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht wurde (Kappungsgrenze).

Vermieter muss bei Mieterhöhung Textform beachten

Der Vermieter muss die Mieterhöhung in "Textform" erklären. Die ebenfalls in vielen Fällen vorgeschriebene Schriftform (mit einer eigenhändigen Unterschrift) ist also nicht notwendig. Es reicht eine Nachricht per E-Mail oder per Fax mit einer Nachbildung der Unterschrift, also z.B. einer maschinellen Unterschrift wie "gez. Schulte". Mündlich erklärte Mieterhöhungen haben keine Wirkung.

Das Erhöhungsverlangen ist die Geltendmachung des Erhöhungsanspruchs. Hierbei handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für die § 130 BGB gilt und die einem Vertragsangebot entspricht. Es muss vom Vermieter ausgehen und an den Mieter gerichtet sein. Das Mieterhöhungsverlangen muss von und gegenüber allen Vertragspartnern abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist also an sämtliche Mieter zu richten.

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