Nebenkosten / Betriebskosten im Mietrecht
In Mietverträgen wird in der Regel festgelegt, dass
der Mieter
die Nettomiete zuzüglich der Nebenkosten, auch Betriebskosten
genannt, für das angemietete Objekt
zahlen muss. Ausschließlich diese Kosten
können dem Mieter dann in Rechnung gestellt.Der Vermieter kann
also nicht alle Ausgaben, die ihm bei der Vermietung entstehen, auf
seine Mieter umlegen. Soweit Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten bzw.
Betriebskosten die
Gesamtkosten nicht vollständig abdecken, macht der Vermieter
die
überschießenden Beträge in einer
Nebenkostenabrechnung
geltend. Nach Expertenmeinungen ist jede zweite Nebenkostenabrechnung
falsch – zum Beispiel, weil der Vermieter auch Posten in
Ansatz
bringt, die er aus eigener Tasche zahlen müsste. Daher sollten
Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht einfach blind bezahlen, sondern
im zweifelfalle durch einen Anwalt
für Mietrecht
überprüfen lassen. Auch dem Vermieter ist ein im
Mietrecht
erfahrener Anwalt im Streitfalle anzuraten, da ihm andernfalls droht,
auf den von ihm verauslagten Kosten sitzen zu bleiben. Laufende öffentliche Lasten eines
Gebäudes: Darunter
fällt vor allem die Grundsteuer, die auf den Mieter umgelegt
werden kann. Wasser und Abwasser: Dazu zählen alle Kosten
für den Wasserverbrauch, Grundgebühren,
Zähler, Betrieb der hauseigenen Wasserversorgungsanlage und
Wasseraufbereitungsanlage, Gebühren für kommunale
Haus- und Grundstücksentwässerung und
Kanalgebühren. Heizung und Warmwasserversorgung: Brennstoffkosten (auch
für deren Lieferung), Heizungswartung und -pflege, Messungen
nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, Reinigung des Betriebsraumes,
Wartung und Ablesen der Messgeräte in den Wohnungen
. Kosten für den Personenaufzug: Dazu
gehören Kosten für den Strom, die
Überwachung, Wartung, Reinigung und Bedienung,
außerdem die Gewährleistung der Betriebssicherheit. Müllabfuhr und Straßenreinigung: Sowohl
Kosten für die öffentliche als auch die
nicht-öffentliche Straßenreinigung können
umgelegt werden, ebenso bei den Müllbeseitigungskosten. Reinigung des Gebäudes und Ungezieferbeseitigung:
Dabei handelt es sich um die Pflege der gemeinschaftlich genutzten
Plätze, auch Spielplätze und nicht
öffentlichen Wegen und Parkplätzen des
Gebäudes. Gartenpflege: Kosten für die
gärtnerische Instandhaltung der Außenanlagen und
Gartenflächen. Beleuchtung: alle Ausgaben, die durch die
Außenbeleuchtung und Beleuchtung gemeinschaftlicher genutzter
Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Waschraum usw. entstehen. Schornsteinreinigung: soweit nicht bei den Heizkosten
mitgeführt, gehören hierzu die Abgaben für
den
Schornsteinfeger Versicherungsbeiträge: Haftpflichtversicherungen
des Gebäudes, des Aufzugs und des Öltanks,
Sachversicherung gegen Sturm-, Wasser-, Glas-, Feuer- und
Elementarschäden. Hausmeister: die Vergütung des Hausmeisters
inklusive der Sozialabgaben für seine Tätigkeiten. Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen: Wartungskosten
und monatliche Grundgebühr. Wäschepflegeraum: Kosten für den Betrieb
von Waschmaschine und Trockner, dazu gehören Betriebsstrom und
Wartung. Sonstige Betriebskosten. Die Abrechnung der Nebenkosten bzw. Betriebskosten muss klar
und
verständlich sein und dem Mieter als mietrechtlichem Laien
genau
aufzeigen, was er aus welchem Grund bezahlen muss. Dies ist im
Mietrecht nicht der Fall, wenn der durchschnittliche Mieter nicht in
der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen
Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den
Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Die Abrechnung muss
folgenden Informationen enthalten, um formell wirksam zu
sein:
den Zeitraum der Abrechnung die Gesamtkosten für das Mietshaus den Aufteilungsschlüssel auf die einzelnen
Mietwohnungen den jeweiligen Kostenanteil für die einzelne
Wohnung die Anrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen Die inhaltliche Richtigkeit ist im Mietrecht von der
inhaltlichen
bzw. materiellen Wirksamkeit abzugrenzen. Diese liegt nur
dann
vor, wenn die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe
nach zu Recht bestehen. Hier passieren oft Fehler, etwa weil
ein
falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird. Rechtsanwalt
für Mietrecht: Sie suchen im Mietrecht einen Anwalt aus Lingen
für die Überprüfung einer
Nebenkostenabrechnung?
Ansprechpartner innerhalb
der Kanzlei für den Bereich Mietrecht ist Rechtsanwalt Benjamin Wißmann. Welche
Kosten können auf den Mieter umgelegt werden?
Wie
werden die Nebenkosten / Betriebskosten im Mietrecht richtig
abgerechnet?
Welche
Fristen sind bei der Nebenkostenabrechnung bzw. der
Betriebskostenabrechnung zu beachten?
Der Abrechnungszeitraum, also der Zeitraum, in dem der Vermieter die
Betriebskosten abzurechnen hat, darf höchstens ein Jahr lang
sein.
Versäumt der diese Frist, so muss der Mieter keine Nachzahlung
leisten. Die Nebenkostenabrechnung muss deshalb dem Mieter bis
spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen. Der Vermieter
hat
dabei darauf zu achten, dass er später auch beweisen kann,
dass
dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Dieser Nachweis
gelingt beispielsweise, wenn er sich den Empfang der Abrechnung vom
Mieter gegenzeichnen lässt.
Eine weitere Frist gilt es im Mietrecht zu beachten: Die
Wiederspruchsfrist des Mieters. Zur Überprüfung der
Nebenkostenabrechnung hat der Mieter zwölf Monate Zeit
innerhalb
derer er Einwendungen erheben kann. Dies bedeutet nicht, dass der
Mieter sich nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung bzw. der
Betriebskostenabrechnung stets entsprechen Zeit mit der Zahlung lassen
kann. Vielmehr kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist keine
Einwendungen mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die
verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
