Die Räumungsklage im Mietrecht

Mit einer Räumungsklage kann der Mieter zur Räumung des Mietobjekts gezwungen werden. Zieht der Mieter als trotz wirksamer Beendigung  des Mietverhältnisses- z.B. durch Kündigung - nicht aus, kann der Vermieter durch eine Räumungsklage einen Titel (=Urteil) beim Amtsgericht erwirken, der ihn berechtigt, die Wohnung über einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.

Darf der Vermieter die Wohnung auch eigenmächtig räumen?

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten “kalten” Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Eine Räumung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels bzw. ohne Beauftragung der staatlichen Vollstreckungsorgane kann darüber hinaus strafrechtlich als Hausfriedensbruch geahndet werden.

Räumungsfrist nur in Ausnahmefällen

Wird der Mieter zur Räumung verurteilt bzw. hat er sich vergleichsweise zu einer Räumung verpflichtet, kann ihm das Gericht auf Antrag des Mieters eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Während dieser Zeit muss der Mieter die bisher geleistete Miete weiterzahlen. Das Gericht kann auch entscheiden, dass stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen ist, wenn diese höher ist. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. 

Einem entsprechenden Antrag wird das Gericht indes nur stattgeben, wenn andernfalls eine sogenannte "unbillige Härte" gegeben wäre. Dies ist dann der Fall, wenn dem Mieter und seiner Familie die Beschaffung von Ersatzwohnraum unter Berücksichtigung persönlicher oder wirtschaftlicher Gründe auf die Schnelle nicht zumutbar ist. Liegt beispielsweise bei der Mieterin eine Schwangerschaft vor oder ist erst kurze Zeit seit der Entbindung ihres Kindes vergangen, könnte ein Umzug eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellen und den Grund zur Gewährung einer Räumungsfrist bilden.

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